Oui, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les SCI sont concernés par la réforme de la facturation électronique. Mais concrètement, tout dépend de leur situation vis-à-vis de la TVA. Pour la majorité des bailleurs en location d’habitation classique, l’obligation porte uniquement sur la réception de factures électroniques dès le 1ᵉʳ septembre 2026, pas sur l’émission. Pour les structures soumises à la TVA (para-hôtellerie, résidences de services, SCI assujetties), les obligations vont plus loin.
Voici ce que vous devez savoir et anticiper dès maintenant.
La réforme de la facturation électronique, s’impose progressivement à l’ensemble des entreprises établies en France assujetties à la TVA.
La facture électronique au sens légal n’est pas un simple PDF envoyé par e-mail. La facturation électronique, c’est l’émission, la transmission et la réception de factures en format 100 % numérique et structuré. On retrouve 3 formats : Factur-X, UBL ou CII, et cela via une plateforme agréée (PA), et non plus en papier ou en simple PDF.
Une facture Factur-X ressemble visuellement à un PDF ordinaire mais elle embarque un fichier XML contenant toutes les données structurées (TVA, SIRET, montants…). Ce fichier XML est ce qui permet l’automatisation des flux et la transmission automatique des données à l’administration fiscale.
Les plateformes agréées sont des prestataires privés immatriculés et autorisés par la DGFiP pour gérer l’émission, la réception et la circulation de ces factures entre entreprises et administrations.
Dès le 1ᵉʳ septembre 2026 : obligation de recevoir des factures électroniques de vos fournisseurs professionnels via une PA.
Dès le 1ᵉʳ septembre 2027 : obligation d’émettre en e-invoicing pour vos clients professionnels et de transmettre des données d’e-reporting pour vos transactions avec des particuliers.
Exonéré : aucune obligation de facturation électronique, mais vous devez quand même recevoir vos factures fournisseurs sur une plateforme.
Clients entreprises : vous devrez leur envoyer des factures électroniques via une plateforme agréée
Clients particuliers : vos locations devront être déclarées via la PA à l’administration
En pratique, les règles sont les mêmes. Ce n’est pas le statut LMNP ou LMP qui détermine les obligations mais la situation au regard de la TVA. Si vous êtes LMP, référez-vous au cas qui correspond à votre situation TVA.
Vous recevez un acompte d’un professionnel ?
Pensez à établir deux documents distincts : une première facture mentionnant les montants HT et TVA, puis une facture de solde qui y fait référence.
Vous faites de la para-hôtellerie ?
Chaque encaissement doit être signalé sur votre plateforme.
Vous utilisez plusieurs outils (réservation, comptabilité…) ?
Vérifiez dès maintenant qu’ils sont tous compatibles avec la réforme. Un seul logiciel non conforme peut bloquer tout votre circuit de facturation.
Vous êtes exonéré de TVA ?
Cela ne vous dispense pas de tout : vous devrez quand même être en mesure de recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs.
Aucune obligation d’émission de factures électroniques, mais vous devez pouvoir recevoir les factures de vos fournisseurs sur une plateforme
Vous recevez un acompte d’un professionnel ?
Pensez à établir deux documents distincts : une première facture mentionnant les montants HT et TVA, puis une facture de solde qui y fait référence.
Vos loyers sont exonérés de TVA ?
Recevoir des factures électronique est tout de même obligatoire.
Vous avez opté pour la TVA sur des prestations de services ?
Signalez chaque paiement reçu pour éviter de payer la TVA à l’émission.
En résumé
| Avant | Après |
| – Client entreprise = encore des factures papier – Classement manuel – Risque d’erreurs – Temps perdu – Stockage papier – Envoi manuel à votre expert-comptable | – Automatisation totale – La facture est envoyée automatiquement – Suivi en temps réel des factures – Moins d’erreurs – Gain de temps pour vous – Archivage automatique – Transmission directe à votre expert-comptable |
Avant toute chose, vérifiez si votre SIREN est déjà référencé dans l’annuaire national de la facturation électronique, accessible via le portail Chorus Pro : facturation.chorus-pro.gouv.fr/annuaire
Si votre numéro SIREN n’y figure pas, pas de panique. Il n’y a pas d’amende prévue à ce stade, et l’administration doit procéder à une actualisation en masse notamment pour le secteur immobilier.
La liste des PA agréées par la DGFiP est disponible sur le site des impôts. Le bon choix dépend de votre volume de factures, de votre outil comptable actuel et de votre niveau de digitalisation.
Comet Expertise vous accompagne dans le choix de la plateforme (PA ou SC), l’aide à la mise en conformité et l’intégration dans votre outil de facturation ou ERP.
Une fois la PA choisie, elle vous référence dans l’annuaire de la facturation électronique, accessible via Chorus Pro, en associant votre SIREN à votre adresse de réception. Vos fournisseurs consultent cet annuaire pour envoyer la facture sur la bonne plateforme. La facture arrive dans votre espace PA, et vous recevez une notification.
Le stockage réalisé par votre PA est parfois limité à un an. Il reste recommandé de télécharger régulièrement vos factures et de les conserver dans votre propre espace d’archivage pendant toute la durée légale, en principe 10 ans, pour pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal ou de changement de plateforme.
La loi de finances 2026 a durci les sanctions :
Défaut d’émission d’une facture électronique : 50 € par facture, plafonnés à 15 000 € par an
Non-transmission des données d’e-reporting : 500 € par manquement (contre 250 € précédemment), plafonné à 15 000 € par an
Défaut de désignation d’une PA : mise en demeure sous 3 mois, puis amende de 500 €, puis 1 000 € par période de 3 mois supplémentaire
La facturation électronique n’est pas une contrainte de plus à gérer dans l’urgence, c’est l’occasion de structurer vos processus financiers.
Chez Comet Expertise, cabinet comptable basé à Rennes et intervenant partout en France, nous accompagnons dirigeants, particuliers investisseurs et SCI à chaque étape de cette transition.
Comet Expertise peut vous proposer une Plateforme Agréée (PA).Dans le cadre de son offre Logiciels & Digitalisation, Comet Expertise est en mesure de vous proposer une PA adaptée à votre structure, qu’il s’agisse d’un LMNP, d’une SCI ou d’une entreprise.
Noter accompagnement comprend :
Pour vérifier si vous avez l’obligation d’adopter une PA, commencez par consulter l’annuaire Chorus Pro : facturation.chorus-pro.gouv.fr/annuaire
Découvrez également notre page dédiée à la comptabilité et au conseil patrimonial pour une vision globale de votre situation.
Et si vous profitiez de la facturation électronique pour passer votre LMNP au régime réel ?
Si ce régime est quasiment obligatoire pour les meublés de tourisme non classés, il a aussi des avantages pour les autres locations meublées. Avec les amortissements déductibles sur la valeur du bien, le régime réel peut vous faire gagner plusieurs milliers d’euros.
Un exemple pour un bien valorisé à 225 000 €, un loyer de 12 000 € et des charges réelles de 5 000 € (charges de copropriété, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt…), le résultat est de 0 € en régime réel donc pas d’impôt ni de prélèvements sociaux à payer.
Au régime micro, si le taux d’abattement est de 50 % et votre taux marginal d’imposition de 30 %, le montant d’impôt sur les revenus et de prélèvements sociaux est estimé à 3 000 € !
Oui, partiellement. Vous n’avez pas d’obligation d’émettre des factures électroniques pour vos loyers mais vous devrez recevoir les factures de vos fournisseurs professionnels (comptable, artisans, gestionnaire…) via une plateforme agréée dès le 1ᵉʳ septembre 2026. La première étape est de vérifier votre présence dans l’annuaire Chorus Pro.
Cela dépend de si votre SCI est assujettie à la TVA. Une SCI de location nue à l’IR n’est généralement pas assujettie. En revanche, une SCI commerciale ou ayant opté pour la TVA est pleinement soumise aux nouvelles obligations. En cas de doute, contactez Comet Expertise pour un diagnostic.
Une PA est un prestataire privé certifié par la DGFiP qui gère l’émission, la réception et la transmission de vos factures électroniques. Le choix dépend de votre volume de factures, de vos outils actuels et de votre budget. Comet Expertise peut vous proposer une PA et vous accompagner dans sa mise en place.
Rendez-vous sur facturation.chorus-pro.gouv.fr/annuaire et renseignez votre numéro SIREN (disponible sur votre mémento fiscal, votre avis INSEE ou sur Papiers.fr).
L’e-reporting est l’obligation de transmettre à l’administration fiscale les données relatives aux transactions avec des particuliers ou des opérateurs étrangers. Il ne concerne que les entreprises redevables de TVA (dont certaines SCI et activités de para-hôtellerie), à partir de septembre 2027.
50 € par facture non émise (plafond 15 000 €/an), 500 € par manquement à l’e-reporting, et jusqu’à 1 000 € par trimestre en cas d’absence de PA désignée.
Oui. Comet Expertise propose un accompagnement complet dans le cadre de son offre Logiciels & Digitalisation : audit, sélection de la PA adaptée, intégration dans vos outils et suivi des échéances. Prenez rendez-vous ici.
