La loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026, publiée au JO du 20 février 2026) introduit quatre mesures majeures pour l’immobilier que tout propriétaire, bailleur ou investisseur doit connaître :
Ces dispositifs visent à relancer l’investissement locatif, lutter contre la vacance, accélérer la rénovation énergétique et fluidifier le marché de la cession, dans un contexte de pénurie locative aggravée par la fin du Pinel.
L’article 47 de la loi de finances 2026 crée un nouveau statut fiscal du bailleur privé, baptisé « dispositif Jeanbrun » (du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun) ou encore « Relance logement ». Successeur du Pinel, ce dispositif change radicalement la logique de la défiscalisation locative.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement comptable du bien. Concrètement, le bailleur peut déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de son logement de ses revenus fonciers imposables.
La base amortissable est égale à 80 % du prix d’acquisition (le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, n’étant pas amortissable). Garages, caves et parkings rattachés au bien peuvent, eux, être inclus.
Le dispositif s’adresse aux personnes physiques qui acquièrent avant le 31 décembre 2028 un logement destiné à la location nue à titre de résidence principale du locataire, soit directement, soit via une société non soumise à l’IS (SCI à l’IR).
Deux types de biens sont éligibles :
Logements neufs : achevés après la publication de la loi de finances 2026, respectant la RE2020.
Logements anciens réhabilités : sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre au moins la classe énergétique C (voire A ou B selon le segment) après travaux.
Le dispositif est non zoné : il s’applique sur l’ensemble du territoire français, contrairement au Pinel.
Les taux varient selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué :
Dans le neuf :
+ 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire (plafond d’amortissement : 8 000 € / an / foyer fiscal)
+ 4,5 % par an pour un loyer social (plafond : 10 000 € / an)
+ 5,5 % par an pour un loyer très social (plafond : 12 000 € / an)
Dans l’ancien réhabilité :
+ 3 % par an pour un loyer intermédiaire
+ 3,5 % par an pour un loyer social
+ 4 % par an pour un loyer très social
Pour bénéficier de l’amortissement, le bailleur doit :
À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés à la plus-value imposable, comme pour le LMNP depuis 2025.
Atout majeur : le dispositif Jeanbrun n’empêche pas l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global dans les conditions de droit commun (10 700 € / an, voire 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique d’une passoire thermique). En revanche, le régime micro-foncier est exclu.
L’article 108 de la loi de finances 2026 crée la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Elle entre en vigueur à compter des impositions établies au titre de 2027.
La TVLH remplace deux dispositifs jugés trop complexes :
Au 1er janvier 2027, ces deux taxes sont abrogées. Les délibérations antérieures relatives à la THLV cessent de produire effet.
La TVLH s’applique aux locaux non meublés à usage d’habitation laissés vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition (en zones tendues). Les résidences secondaires sont exclues, de même que :
L’assiette est la valeur locative cadastrale (la même que pour la taxe foncière).
En zone tendue (~3 700 communes), application de plein droit :
+ 17 % la première année de vacance
+ 34 % dès la deuxième année
+ Majoration possible par la commune jusqu’à 30 % la 1re année et 60 % au-delà
En zone non tendue, application sur délibération communale :
+ Taux fixé librement, plafonné à 50 % de la valeur locative
Changement majeur : alors que la TLV alimentait principalement l’ANAH (Agence nationale de l’habitat), la TVLH bénéficie intégralement aux communes et EPCI. Les recettes potentielles sont estimées à 468 millions d’euros (sur la base des 290 M€ de TLV et 178 M€ de THLV constatés en 2024).
Avant le 1er octobre 2026 : délibération pour instituer la TVLH (zones non tendues) ;
Avant le 15 avril 2027 : fixation des taux majorés.
L’article 47, I-4° et II de la loi de finances 2026 proroge de deux années supplémentaires le mécanisme du déficit foncier majoré pour les travaux de rénovation énergétique.
En droit commun, un déficit foncier (charges supérieures aux loyers) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Depuis 2023, ce plafond est porté à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique réalisés sur une passoire thermique (logement classé E, F ou G au DPE).
Le dispositif devait initialement s’éteindre au 31 décembre 2025. La loi de finances 2026 le proroge jusqu’au 31 décembre 2027, soit deux années supplémentaires pour engager des travaux et bénéficier du plafond doublé.
Pour profiter du « super déficit foncier » :
+ le logement doit être classé E, F ou G au DPE avant travaux ;
+ les travaux doivent permettre d’atteindre au minimum la classe D (voire A, B ou C) après réalisation ;
+ le bien doit être loué nu pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit ;
+ les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.
Cette prorogation s’articule logiquement avec l’interdiction de location des logements classés F au 1er janvier 2028. Les bailleurs disposent ainsi d’un levier fiscal puissant pour anticiper cette échéance et rénover leurs biens énergivores.
Les articles 52 et 54 de la loi de finances 2026 prorogent deux dispositifs temporaires en matière de plus-values immobilières des particuliers, qui devaient prendre fin au 31 décembre 2025.
Les exonérations de plus-values prévues aux 7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI sont prorogées jusqu’au 31 décembre 2027. Elles concernent :
Cet outil reste un levier fort pour mobiliser le foncier privé en faveur du logement abordable.
L’abattement exceptionnel codifié à l’article 150 VE du CGI, qui peut atteindre 70 % à 85 % sur la plus-value imposable, est lui aussi prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les promesses de vente signées et ayant date certaine durant cette période.
Il s’applique notamment :
Avant l’adoption de la loi, l’administration fiscale avait déjà prévu, par rescrit du 31 décembre 2025 (BOI-RES-RFPI-000242 et 000243), une tolérance pour les opérations engagées entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi. La loi de finances 2026 valide cette position et étend le bénéfice jusqu’à fin 2027.
Oui, le dispositif Jeanbrun est conçu comme le successeur du Pinel, qui s’est éteint fin 2024. La logique fiscale est cependant différente : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun repose sur un amortissement comptable déductible des revenus fonciers, avec un engagement de 9 ans au lieu de 6, 9 ou 12 ans.
Oui. L’option pour l’amortissement Jeanbrun n’empêche pas l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, dans les conditions de droit commun (10 700 € ou 21 400 € pour une passoire thermique). En revanche, le régime micro-foncier est exclu dès lors que vous optez pour l’amortissement.
Non. Le dispositif Jeanbrun est strictement réservé à la location nue. Le statut LMNP, dont l’amortissement reste maintenu en 2026, demeure un régime distinct et incompatible.
Plusieurs voies d’exonération existent : occupation effective d’au moins 90 jours consécutifs, mise en location ou en vente au prix du marché (vacance involontaire), travaux lourds dont le coût dépasse 25 % de la valeur vénale, ou logements détenus par un bailleur social. Conservez tous les justificatifs (mandats d’agence, devis, etc.).
En zone tendue, un logement est imposable à la TVLH dès qu’il est resté vacant pendant au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour la première année d’application en 2027, la durée de vacance constatée avant le 1er janvier 2027 est prise en compte.
Non. Seuls les travaux de rénovation énergétique payés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 ouvrent droit au plafond doublé, à condition qu’ils permettent au logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Deux DPE (avant et après travaux) sont nécessaires pour justifier l’éligibilité.
Non. La résidence principale reste totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Les articles 52 et 54 concernent uniquement les résidences secondaires, biens locatifs ou terrains cédés à des opérateurs spécifiques ou situés dans des zones particulières.
Non. Les résidences secondaires sont explicitement exclues du champ de la TVLH, car elles sont déjà soumises à la majoration de la taxe d’habitation dans les communes en zone tendue. La TVLH cible exclusivement les logements vacants non meublés.
Lors de la cession, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable : le prix d’acquisition retenu est minoré du montant total des amortissements admis en déduction. Ce mécanisme, comparable à celui du LMNP depuis 2025, augmente mécaniquement la plus-value taxable, mais reste atténué par les abattements pour durée de détention (exonération totale d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans).
