La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, combinée à la loi de finances 2025, a profondément modifié la fiscalité du LMNP. Les seuils et abattements du micro-BIC ont été abaissés pour les meublés de tourisme : seulement 15 000 € de recettes et 30 % d’abattement pour les meublés non classés, et 77 700 € avec 50 % d’abattement pour les meublés classés et chambres d’hôtes (contre 188 700 € et 71 % auparavant).
Côté revente, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut renchérir significativement la fiscalité de sortie.
Bonne nouvelle pour 2026 : le seuil meublé classé / longue durée est revalorisé à 83 600 €. Tour d’horizon des points à vérifier avant votre prochaine déclaration.
La fiscalité du LMNP au micro-BIC dépend désormais étroitement du type de bien loué. Voici le tableau actualisé pour les revenus 2025 (déclarés en mai 2026) et 2026 (déclarés en 2027).
| Type de location | Seuil micro-BIC (revenus 2025) | Seuil micro-BIC (revenus 2026) | Abattement |
| Meublé longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 50 % |
À retenir :
Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel est automatique dès que vous les dépassez deux années consécutives.
Beaucoup de bailleurs cumulent plusieurs types de locations : un meublé longue durée, un appartement loué en saisonnier non classé, parfois des chambres d’hôtes. Dans ce cas, le micro-BIC ne s’applique que si trois conditions cumulatives sont respectées sur l’année N-1 ou N-2 :
Dès qu’un seul de ces trois plafonds est dépassé deux années de suite, vous basculez au régime réel pour l’ensemble de votre activité LMNP. C’est un point souvent mal compris : ce n’est pas le total qui compte, mais chaque catégorie prise séparément.
Bonne pratique
Tenez un suivi par type de location (longue durée, classé, non classé) pour anticiper toute bascule. Un simple tableur mensuel suffit.
L’arbitrage dépend de vos charges réelles par rapport à l’abattement forfaitaire.
À noter
Selon plusieurs études du secteur, le régime réel est plus avantageux dans environ 85 % des cas lorsque vous avez un emprunt en cours et des amortissements à pratiquer. Le régime réel implique toutefois une comptabilité tenue selon les règles BIC, le dépôt d’une liasse fiscale 2031-SD et l’individualisation des activités non professionnelles.
L’option pour le régime réel s’exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année concernée. Elle est valable un an et reconductible tacitement.
C’est le point le plus structurant pour votre stratégie patrimoniale long terme. Depuis le 15 février 2025, l’article 84 de la loi de finances 2025 (codifié à l’article 150 VB III du CGI) prévoit que les amortissements déduits sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Avant le 15 février 2025
Vous pouviez amortir votre bien pendant 15 ou 20 ans (et donc neutraliser l’IR sur vos loyers), puis revendre sans que ces amortissements ne pèsent sur le calcul de la plus-value.
Depuis le 15 février 2025
Le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Exemple concret
Bien acheté 250 000 €, revendu 350 000 € après 12 ans avec 80 000 € d’amortissements cumulés. La plus-value taxable passe de 100 000 € à 180 000 €, soit un surcoût d’imposition d’environ 29 000 € au taux de 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Exclusions importantes : la réintégration ne s’applique pas aux résidences étudiantes, résidences seniors, résidences services médico-sociales (EHPAD) et autres cas listés à l’article 84 de la loi.
Atténuations à long terme : les abattements pour durée de détention restent applicables, avec une exonération totale d’IR après 22 ans et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous conservez le bien longtemps, plus l’impact de la réintégration s’efface.
Dès que vos charges (intérêts, travaux, gestion, amortissements) dépassent 30 % de vos recettes, le régime réel devient plus favorable. Et avec un seuil micro-BIC abaissé à 15 000 €, la bascule est rapidement atteinte.
Un dépassement de seuil sur deux années consécutives entraîne l’exclusion automatique du micro-BIC. Mieux vaut anticiper que subir.
Il implique une comptabilité BIC, le dépôt d’une liasse 2031-SD et, si vous avez plusieurs biens, l’individualisation des activités non professionnelles. Prévoyez un expert-comptable ou un logiciel spécialisé (entre 250 € et 600 €/an).
Si vous envisagez de vendre dans les 10 à 15 prochaines années, modélisez l’impact de la réintégration des amortissements. Pour une détention de plus de 22 ans, l’impact se neutralise progressivement.
Le classement (1 à 5 étoiles, délivré par Atout France) coûte entre 200 et 400 € pour 5 ans et permet de conserver le seuil de 77 700 € (83 600 € en 2026) avec 50 % d’abattement, au lieu des 15 000 € / 30 %. Le retour sur investissement est immédiat.
Non. Le statut LMNP reste pleinement en vigueur en 2026. La loi de finances 2026 a même confirmé le maintien de l’amortissement par composants (articles 39 A et 39 C du CGI), sans plafonnement.
Pour les revenus 2025 déclarés en mai 2026, le seuil reste à 77 700 € avec un abattement de 50 %. Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, il est revalorisé à 83 600 €.
Non. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, le seuil est aligné sur celui de la longue durée : 77 700 € (83 600 € pour 2026), avec 50 % d’abattement.
Un dépassement isolé n’entraîne pas la bascule. C’est seulement après deux années consécutives de dépassement (N-1 et N-2) que le passage au régime réel devient automatique. Mais vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel si c’est plus avantageux.
Non. La notice officielle 2048-IMM publiée par l’administration confirme que les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés. L’abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements. Cette protection repose toutefois sur une doctrine administrative, pas sur un texte législatif.
L’option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l’année concernée (généralement fin mai/début juin). Elle est valable un an et reconductible tacitement. La sortie du réel suit la même règle.
Non. L’article 84 de la loi de finances 2025 prévoit explicitement leur exclusion, ainsi que celle des résidences services médico-sociales (EHPAD notamment). Ces investissements conservent leur intérêt fiscal initial.
Dans la majorité des cas, oui. Pour 200 à 400 € tous les 5 ans, le classement permet de conserver un seuil 5 fois plus élevé (77 700 € au lieu de 15 000 €) et un abattement 1,7 fois supérieur (50 % au lieu de 30 %). Le retour sur investissement est immédiat dès la première année.
